登記とは、実際どのようなものでしょうか。
登記は民法で規定されています。ここは基本に立ち返ってということで条文にお付き合いください。
民法176条 「物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。」
民法177条 「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」
民法176条でいう物権とは所有権とか抵当権などの権利です。その権利の設定及び移転は当事者の意思表示だけで効力を生じるということなので、あなたがお持ちの土地や建物を「売りましょう」、相手方が「買いましょう」というだけで、所有権は移転するということです。当事者の間では登記は必要ありません。
しかし、もし誰かがこれは自分のものだと言い出したらどうなるでしょうか。
そこで民法177条では、第三者に対抗するためには登記が必要だと規定されています。民法を勉強していて、ここのところでよく登場するのが次のような事例です。
- Aさんが所有の建物をXさんに売却し代金と引換に建物を引渡した。
Xさんはその建物に居住している。 - その後、借金に追われるようになったAさんは、登記がAさんにあることをいいことに自分の建物だといってYさんに売却して登記をYさん名義に写した。
- YさんはXさんに建物を引き渡せと要求した。
Xさんにしたら大金を払って買ってすでに住んでいる建物を明け渡さなければならないとは、なんとも理不尽な話です。しかし（XさんはAさんとの関係では責任問題はありますが）、Yさんとの関係では先に登記をしているYさんが勝ちということになります。
このようなことは普段起こることではないとお考えの方もいらっしゃるかもしれませんが、また、何が起こるかわからないのも世の中です。もし、万が一このようなトラブルに巻き込まれたら大変な苦痛です。
国民の権利を守り、不動産取引の安全のために国は土地、建物に登記記録（登記簿）をつくり、それに権利を持つものは誰かを公示しています。そして、登記記録（登記簿）は誰でもが見ることができるものです。
みなさまの土地や建物は大切な財産です。みなさまの権利を守るため、万が一のトラブルにそなえて登記が必要になるわけです。